Текущий кризис сложно назвать типичным, по крайней мере, он будет сильно отличаться от кризиса 2008-2009 годов, когда цены быстро обвалились, но и так же быстро восстановились. Аналитики полагают, что упавшие доходы населения будут восстанавливаться долго и переждать этот кризис так просто не выйдет.
Покупательский спрос на рынке недвижимости уже давно и серьезно просел и пока не намечается явных тенденций его восстановления. Независимые оценщики однозначно сходятся во мнении, что динамикой ближайших лет, будет снижение цен на недвижимость, особенно в регионах с где рынок перенасыщен.
Если еще два года назад инвестирование в московскую недвижимость считалось надежным и имело серьезную динамику ежегодного прироста, то сегодня настал тот момент, когда многие прошлые инвесторы стали избавляться от такой недвижимости. Попробуем объяснить простым языком, если несколько лет назад, многие жители столицы имели в собственности по несколько квартир, часть из которых могла простаивать или сдаваться в аренду, то сегодня спрос на аренду упал из-за растущей безработицы и оттока работников из других регионов. Кроме того, серьезно упали доходы собственников недвижимости, что у многих вызвало или вызовет необходимость продажи своей недвижимости из-за невозможности покрыть текущие издержки (квартплата, коммунальные платежи).
Оценка ситуации
По результатам статистики, предоставленной риелторами, осенью 2015 года не произошло серьезного роста рынка вторичного жилья в столице и это после серьезного провала рынка летом. Если в 2014-м году осенью наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость, вызванный желанием инвестировать нестабильною валюту, то к 2015 году стало ясно, что большая часть из того что можно было вложить, уже вложена.
При этом, в данный момент специалисты не видят путей быстрого выхода из кризиса, т.к. причины по которым он происходит не устраняемы на данном этапе и выход из кризиса предусматривает серьезный пересмотр экономической модели всего государства.
Как известно, рыночная стоимость квартир и другой недвижимости, может быть оценена при помощи сравнительного, затратного и доходного подходов. При чем, в докризисное время оценщики старались отдавать преимущество именно сравнительному доходу, поскольку он давал наиболее точные результаты, отражающие реальную ситуацию на рынке. Теперь же, рыночная (сравнительная) стоимость претерпевает существенное снижение, из-за стагнации рынка и ползущих вниз цен. Таким образом, происходит снижение рыночной стоимости, получаемой сравнительным подходом.
Если говорить о доходном подходе, который предполагает коммерческое использование оцениваемой недвижимости, то здесь так же наблюдается трудная ситуация. Дело в том, что доходный подход учитывает доход от максимально выгодного из предусмотренных коммерческих вариантов использования объекта оценки. Однако как уже рассматривалось выше, в коммерческом секторе также наблюдается снижение доходов, вызванное общим снижением платежеспособного спроса.
Своего рода «спасательной палочкой» в некоторых случаях, может стать применение затратного подхода, который предусматривает учет возможных затрат на полное воспроизводство аналогичного объекта за вычетом накопленного износа. По крайней мере, применение такого подхода не позволит оценить объект ниже его восстановительной стоимости. К сожалению, для собственника, стоимость, полученная при использовании затратного подхода вряд ли поможет более выгодно реализовать недвижимость в условиях свободного рынка.