Логотип

Два реальных способа снизить налог на коммерческую недвижимость

Налог на доходную недвижимость
3Сен 2017

Как известно, с 2014 года объекты коммерческой недвижимости стали облагаться налогом исходя из их кадастровой стоимости. Данная реформа привела к росту налога и по данным РБК в первый же год реформы налоговые отчисления с коммерческой недвижимости выросли в 6 раз. Если выросли отчисления, то понятно, что выросли и налоги и вряд ли будет легко найти предпринимателя, который бы не хотел снизить налоговую нагрузку. В данной статье речь пойдет о двух способах, которыми можно добиться реального снижения налога на коммерческую недвижимость в Москве.

Оспариваем применение налогообложения по кадастровой стоимости

Вариант который первым приходит на ум – доказать что ст. НК РФ 378.2 не может применяться к вашей недвижимости. Если это так, то налогообложение будет происходить не по кадастровой, а по среднегодовой стоимости. В основе данного вида стоимости лежит рыночная стоимость с учетом износа, а учет износа часто приводит к существенному удешевлению.

Но далеко не всегда получится платить налоги со среднегодовой стоимости, в первую очередь вашей недвижимости не должно быть в специальном перечне из постановления правительства Москвы, определяющем объекты недвижимости с налогообложением по кадастровой стоимости. Кроме того здание не должно располагаться на земле отведенной под торговлю и офисы. Если ваша недвижимость подпадает хотя бы под одно из этих условий, она признается офисной или торговой, даже если используется в иных целях.

А вот если здание находится на землях иных категорий, например промышленных, то надо всего лишь доказать что коммерческие здания занимают не более 20% площади участка. Если же площадь зданий коммерческого назначения превышает 20%, то налог начинают брать по кадастровой стоимости, независимо от изначального назначения земель под зданиями. То же самое касается площадей внутри зданий, например в жилых домах.

Также есть место для полемики не только в части процентов используемых площадей, но и в части общей площади. В статье 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций» указывается, что налогообложение по кадастровой стоимости применимо к крупным деловым и торговым центрам (2000м2 для отдельных зданий и 3000м2 для помещений в многоквартирных домах). Т.е. можно попытаться исключить некоторые площади (чердаки, подвалы) из общей площади объекта и добиться налогообложения по среднегодовой стоимости.

Снижаем кадастровую стоимость

Без преувеличения этот способ можно считать самым действенным и самым массовым. Если добиться иной схемы налогообложения  реально далеко не в каждом случае, то снизить кадастровую стоимость можно с гораздо большей вероятностью. В своей практике мы уже сталкивались с завышением кадастровой стоимости в 20 раз, а это весьма существенно для любого бизнесмена. Вы будете удивлены, но по данным Росреестра только в 2015 году специальные комиссии рассмотрели 60 000 жалоб по кадастровой стоимости объектов недвижимости, и это только малая часть айсберга.

Приятной новостью для владельцев коммерческой недвижимости стало то, что с 2017 года обжаловать кадастровую стоимость можно напрямую в суде, минуя обращение в комиссии Росреестра. Если раньше вы уже имели опыт кадастровых споров, то вы уже знаете что судебные споры наиболее эффективны и результативны. В нашей другой статье мы уже рассказывали, как бороться с завышенными налогами на базе кадастровой стоимости.

Вывод

Завышенный налог на коммерческую недвижимость может стать реальным тормозящим фактором для вашего бизнеса. Налогообложение на основе кадастровой стоимости дает практически безграничные рычаги для завышения налогов. С несправедливыми налогами можно и нужно бороться! Есть две основных стратегии снижения налогового бремени и для выбора оптимальной нужен глубокий анализ конкретного случая, если возможно применение одной из стратегий на выбор, надо выбирать наиболее рентабельную в вашем случае.

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
load Загрузка...

Получите алгоритм действий в Вашей ситуации от специалиста!

У нас есть квалифицированные оценщики для проведения независимой оценки и экспертизы, а также практикующие юристы. Бесплатная консультация поможет принять правильное решение уже сегодня!

Получить помощь

Return to Top ▲Return to Top ▲