По данным опроса экспертов рынка коммерческой недвижимости, многие эксперты считают кадастровую оценку одной из главных проблем и угроз рынка коммерческой недвижимости 2017 года. Как известно, с начала 2017 года вступила в силу так называемая монополия на кадастровую оценку. В данный момент, все, что касается кадастровой стоимости, переживает стадию бурного реформирования.
Главные опасения экспертов связаны с тем, что произошло еще в прошлом, 2016 году, а именно резкое повышение кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в Москве. Как известно, налог на недвижимость в подавляющем большинстве случаев платится именно на основании кадастровой стоимости. При этом, страна и бизнес-сегмент переживают кризис и возросшая налоговая нагрузка на бизнес в условиях кризиса способна нанести серьезный вред и даже привести к разорению.
Реальные проблемы участников рынка
Огромное количество объектов коммерческой недвижимости в Москве находится в аренде, зачастую условия договора прописывают размер арендной платы и условия ее изменения. В связи с резким увеличением налогового бремени (иногда в десятки раз) и одновременной невозможностью поднять ставку аренды, многие собственники оказались в затруднительном положении, а рынок на грани краха – считает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». В свою очередь повышение арендной ставки также может привести к снижению рентабельности бизнеса, аренда в Москве и как следствие банкротству предпринимателя.
Второй проблемой, безусловно, является стоимость выкупа недвижимости у государства, как известно, она тоже зависит от кадастровой стоимости. Если вы желаете приобрести недвижимость в собственность, то вам с высокой вероятностью придется оспорить ее кадастровую стоимость. Правда в данной ситуации проблема носит однократный характер и не надо думать о том, сколько лет пройдет до новой оценки или как дорого будут стоить услуги по оспариванию – выгода более чем очевидна прямо в данный момент времени. Конечно, необходимо найти хорошего эксперта, который спрогнозирует размер снижения кадастровой стоимости, и вероятность успеха и вам сразу будет понятно, рентабельно ли начинать спор или нет.
Еще одной проблемой можно считать снижение ликвидности объектов с завышенной кадастровой стоимостью, после перехода на налогообложение на ее основе предприниматели первыми стали просчитывать будущие налоговые нагрузки и оказалось, что два условно одинаковых объекта с разной кадастровой стоимостью будут обладать разной ликвидностью. Часть объектов с чрезмерно завышенной стоимостью существенно потеряла в реальной рыночной цене.
Надежды и страхи
Безусловно, спасает положение то, что остается возможность оспаривания кадастровой стоимости и при должном внимании, можно избежать серьезных проблем с налогами оспорив кадастровую стоимость. Радует и то, что с начала текущего года у юридических лиц появилась возможность избегать досудебной стадии в кадастровых спорах. Хорошая новость для заявителей пришла к нам летом, когда конституционный суд признал право заявителей по кадастровым спорам на компенсацию судебных издержек. Однако, настораживает и то, что ситуация может в любой момент в корне измениться в худшую сторону. Как известно, власти Москвы наметили планку в 107,2 млрд. руб. налоговых сборов на имуществе коммерческих организаций и основу этой цифры составляет именно налог на недвижимость. Власти попытаются любой ценой выбрать эту запредельную сумму, и мэром уже даже озвучивалось предложение о запрете оспаривания цены выкупа недвижимости представителями малого и среднего бизнеса.
Резюмируя вышесказанное можно сказать, что кадастровая стоимость, а именно ее завышение является вполне серьезной угрозой рынка коммерческой недвижимости и бизнеса в целом и проблема эта актуальна не только в текущем году.