Оценщик занизил стоимость квартиры для ипотеки

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением в 99%, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 5,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 5  и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 5,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 5 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет.  В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем — банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.