Как известно с 1 января 2017 года начинается активный переход к новой схеме определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы уже поднимали этот вопрос в нашей предыдущей статье. Значительные изменения коснутся не только процесса определения кадастровой стоимости недвижимости, но и порядка ее оспаривания. Поэтому, мы решили кратко разобрать вопрос изменений именно в сфере оспаривания кадастровой стоимости, да и по разным оценкам предвидится серьезный рост интереса к данному вопросу.
Что изменится в процедуре определения кадастровой стоимости?
Для того чтобы понять как именно изменится процесс оспаривания кадастровой стоимости, надо кратко разобраться как будет она изначально определяться. Процесс определения кадастровой стоимости изменится кардинально, оценкой объектов недвижимости, начиная с 2017 года будут заниматься, специально созданные государственные бюджетные учреждения (ГБУ) к сфере деятельности которых теперь будут относиться вопросы:
- сбора, обработки, систематизации и накопления информации для определения кадастровой стоимости;
- определения кадастровой стоимости при проведении плановой государственной кадастровой оценки;
- определения кадастровой стоимости при внесении в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) новых объектов, либо при изменении характеристик существующих объектов, влияющих на их кадастровую стоимость (вид разрешенного использования, обременения, площадь, улучшения);
- предоставление разъяснений и исправление ошибок допущенных при определении кадастровой стоимости.
Надзорные функции над ГБУ будут выполнять специальные региональные комиссии Росреестра.
Первое, что бросается в глаза, это то, что кадастровая оценка теперь полностью переходит под контроль государственных органов. Кроме того, сейчас появляется возможность обратиться в сами ГБУ со своими замечаниями, а также для получения разъяснений. Скорее всего, на данном этапе добиться снижения кадастровой стоимости будет непросто, однако мы разберем, с чем именно вы сможете обратиться в ГБУ:
- с замечаниями к промежуточным отчетным документам в части характеристик оцениваемого объекта (размер кадастровой стоимости не рассматривается);
- за разъяснениями об определении кадастровой стоимости с возможностью исправления выявленных ошибок.
- с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.
Что изменится в порядке оспаривания?
Резюмируя вышесказанное можно сказать, что в процессе оспаривания теперь появляется новый субъект, а именно ГБУ производившее кадастровую оценку. О практике снижения кадастровой стоимости в ГБУ говорить не приходится, в силу отсутствия таковой в принципе. Можно спрогнозировать низкую эффективность попыток такого снижения, государственные учреждения будут вносить изменения, и снижать стоимость только при серьезных ошибках и нарушениях.
По-прежнему сохранится досудебный (через комиссии Росреестра) и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Досудебный порядок перестанет быть обязательным для юридических лиц, мы видим в этом небольшой плюс в части ускорения процедуры оспаривания за счет минования довольно затяжной досудебной стадии. В самих комиссиях Росреестра теперь можно будет оспаривать только стоимость, а недостоверность изначальных сведений будет оспариваться в ГБУ (см. выше). Также будут установлены новые требования к комиссии Росреестра, они будут состоять не менее чем из пяти членов, и более половины из них будут представителями государственной или муниципальной службы.
Резюмируя вышесказанное можно говорить о:
- благодатной законодательной почве для завышения государственной кадастровой оценки, когда сама оценка и надзор за порядком ее проведения осуществляется государственными органами;
- усложнении процедуры досудебного оспаривания кадастровой оценки, если раньше досудебное оспаривание происходило только в комиссиях Росреестра, то теперь эта функция разделена между ГБУ и комиссиями Росреестра.
Таким образом, мы прогнозируем рост интереса к оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, особенно со стороны владельцев и арендаторов, крупных и дорогих объектов недвижимости. Кроме того, с более высокой вероятности предприниматели будут пытаться оспорить кадастровую оценку через суд, на основании несоответствия результатов государственной оценке реалиям рынка. Оспаривание кадастровой оценки не станет более дешевой услугой и даже, скорее наоборот, рост популярности услуги может привести к ее удорожанию. Повышение налога на недвижимость и относительно высокая стоимость оспаривания может привести к росту популярности коллективного оспаривания кадастровой стоимости у мелких собственников и арендаторов.