Логотип

Как рассчитывают кадастровую стоимость земли

Кадастрвая оценка земли
14Мар 2016

Само понятие «кадастровая стоимость» впервые было употреблено еще 20 лет назад, в 1996 году, при составлении временных рекомендаций по оценке. У многих простых граждан это понятие до сих пор вызывает много вопросов, хотя механизм кадастровой оценки значительно эволюционировал и нашел свое отражение в законодательных актах и даже имеется вполне конкретное определение понятия кадастровой стоимости.

Обыватели часто путают кадастровую стоимость с рыночной, и хотя эти понятия взаимосвязаны, на деле это совершенно разные экономические категории. Как гласит статья 66 Земельного кодекса РФ – кадастровая стоимость определяется тогда, когда невозможно определить рыночную стоимость из-за массовости оценки. Если говорить простым языком – кадастровая стоимость это альтернатива рыночной стоимости. Кадастровая стоимость, определяется, прежде всего, в целях налогообложения и проводится массово, когда объекты оцениваются в огромном количестве в короткие сроки. Естественно, кадастровая оценка гораздо проще и примитивнее рыночной и проводится она в совершенно другом порядке, для ее проведения, чаще всего, даже не производится выезд на объект. Для расчета кадастровой стоимости используются данные о рынке и стоимости объектов аналогов, при этом степень соответствия «аналогов» остается под большим вопросом.

Зачем проводят кадастровую оценку

Простые граждане узнают о кадастровой оценке, обычно, в связи с ее использованием для целей налогообложения и определения ставки арендной платы. На деле кадастровая оценка используется и для принятия государством и муниципалитетами решений в сфере распределения земель, выдачи разрешений на работы, повышения эффективности использования земель. Кроме того, именно исходя из кадастровой стоимости, рассчитывают выкупную стоимость земель у государства и муниципальных образований.

Как происходит оценка земель

Основной характерной чертой кадастровой оценки, является ее массовость, когда одновременно оценивают целые перечни объектов. Массовость объясняется, Во-первых, необходимостью провести оценку всех земель до 2020 года, когда планируется сформировать единую базу налогообложения. Во-вторых, необходимостью периодической переоценки, которая должна происходить не реже чем раз в 5 лет, и связана с имением стоимости земель.

Регулирование кадастровой оценки лежит на органах исполнительной власти субъектов, сотрудниках управления Госрегистрации, специалистах кадастра и картографии. Исполнение лежит на оценщиках, которых выбирают на конкурсной основе, среди специалистов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности.

Следует сказать, что при осуществлении кадастровой оценки каждого объекта у оценщиков бы ушло много времени, поэтому оценка проводится по формуле:

Кадастровая стоимость = удельный показатель * площадь объекта 

По сути, оценщики формируют как раз-таки удельный показатель, а именно провозят зонирование и группировку земель по признаку схожести в пределах кадастрового квартала и определяют суммарную стоимость выделенной зоны одним из трех подходов оценки. В дальнейшем каждый входящий в зону земельный участок наделяется стоимостью, пропорциональной его площади. Удельный показатель отличается в зависимости от разрешенного типа использования земельного участка, в сухом остатке имеем, что для проведения работ по оценке кадастровой стоимости надо знать:

  • к какому кадастровому кварталу относится участок, эта информация содержится в кадастровом паспорте объекта, если быть точнее – в его номере, который состоит из номеров округа, массива, района, квартала и собственно участка;
  • площадь земельного участка – эти данные также есть в кадастре;
  • вид его разрешенного использования. Бывают ситуации, когда для участка определены несколько таких видов, в этом случае для расчета используют показатель с максимальным значением.

Методология оценки

В целом, кадастровая оценка использует ту же методологию что и оценка рыночной стоимости земельных участков. Как известно, для оценки  земель, наиболее применимым является сравнительный подход. Суть подхода сводится к поиску и анализу информации по объектам аналогам и их сопоставлению с оцениваемым.

Доходный подход применим только к земельным участкам, для которых планируется использование в коммерческих целях (чаще всего это участки, сдаваемые в аренду под с/х нужды). Этот подход учитывает потенциальную прибыль, которую сможет получить инвестор при планируемом использовании земельного участка.

Затратный подход практически не применим для оценки земельных участков, поскольку права в отношении земельных  участков возникают сами по себе и не требуют специальных затрат. Однако его применяют если участок является достаточно уникальным и затруднительно подобрать для него объекты-аналоги и соответственно, провести оценку рыночным подходом. Если при этом участок не запланирован для коммерческого использования, то допустима его оценка затратным подходом, который будет учитывать имеющиеся улучшения, разрешенное использование, качество земли.

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
load Загрузка...

Получите алгоритм действий в Вашей ситуации от специалиста!

У нас есть квалифицированные оценщики для проведения независимой оценки и экспертизы, а также практикующие юристы. Бесплатная консультация поможет принять правильное решение уже сегодня!

Получить помощь

Return to Top ▲Return to Top ▲