Как рассчитывают кадастровую стоимость земли

Кадастрвая оценка земли
14Мар 2016

Само понятие «кадастровая стоимость» впервые было употреблено еще 20 лет назад, в 1996 году, при составлении временных рекомендаций по оценке. У многих простых граждан это понятие до сих пор вызывает много вопросов, хотя механизм кадастровой оценки значительно эволюционировал и нашел свое отражение в законодательных актах и даже имеется вполне конкретное определение понятия кадастровой стоимости.

Обыватели часто путают кадастровую стоимость с рыночной, и хотя эти понятия взаимосвязаны, на деле это совершенно разные экономические категории. Как гласит статья 66 Земельного кодекса РФ – кадастровая стоимость определяется тогда, когда невозможно определить рыночную стоимость из-за массовости оценки. Если говорить простым языком – кадастровая стоимость это альтернатива рыночной стоимости. Кадастровая стоимость, определяется, прежде всего, в целях налогообложения и проводится массово, когда объекты оцениваются в огромном количестве в короткие сроки. Естественно, кадастровая оценка гораздо проще и примитивнее рыночной и проводится она в совершенно другом порядке, для ее проведения, чаще всего, даже не производится выезд на объект. Для расчета кадастровой стоимости используются данные о рынке и стоимости объектов аналогов, при этом степень соответствия «аналогов» остается под большим вопросом.

Зачем проводят кадастровую оценку

Простые граждане узнают о кадастровой оценке, обычно, в связи с ее использованием для целей налогообложения и определения ставки арендной платы. На деле кадастровая оценка используется и для принятия государством и муниципалитетами решений в сфере распределения земель, выдачи разрешений на работы, повышения эффективности использования земель. Кроме того, именно исходя из кадастровой стоимости, рассчитывают выкупную стоимость земель у государства и муниципальных образований.

Как происходит оценка земель

Основной характерной чертой кадастровой оценки, является ее массовость, когда одновременно оценивают целые перечни объектов. Массовость объясняется, Во-первых, необходимостью провести оценку всех земель до 2020 года, когда планируется сформировать единую базу налогообложения. Во-вторых, необходимостью периодической переоценки, которая должна происходить не реже чем раз в 5 лет, и связана с имением стоимости земель.

Регулирование кадастровой оценки лежит на органах исполнительной власти субъектов, сотрудниках управления Госрегистрации, специалистах кадастра и картографии. Исполнение лежит на оценщиках, которых выбирают на конкурсной основе, среди специалистов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности.

Следует сказать, что при осуществлении кадастровой оценки каждого объекта у оценщиков бы ушло много времени, поэтому оценка проводится по формуле:

Кадастровая стоимость = удельный показатель * площадь объекта 

По сути, оценщики формируют как раз-таки удельный показатель, а именно провозят зонирование и группировку земель по признаку схожести в пределах кадастрового квартала и определяют суммарную стоимость выделенной зоны одним из трех подходов оценки. В дальнейшем каждый входящий в зону земельный участок наделяется стоимостью, пропорциональной его площади. Удельный показатель отличается в зависимости от разрешенного типа использования земельного участка, в сухом остатке имеем, что для проведения работ по оценке кадастровой стоимости надо знать:

  • к какому кадастровому кварталу относится участок, эта информация содержится в кадастровом паспорте объекта, если быть точнее – в его номере, который состоит из номеров округа, массива, района, квартала и собственно участка;
  • площадь земельного участка – эти данные также есть в кадастре;
  • вид его разрешенного использования. Бывают ситуации, когда для участка определены несколько таких видов, в этом случае для расчета используют показатель с максимальным значением.

Методология оценки

В целом, кадастровая оценка использует ту же методологию что и оценка рыночной стоимости земельных участков. Как известно, для оценки  земель, наиболее применимым является сравнительный подход. Суть подхода сводится к поиску и анализу информации по объектам аналогам и их сопоставлению с оцениваемым.

Доходный подход применим только к земельным участкам, для которых планируется использование в коммерческих целях (чаще всего это участки, сдаваемые в аренду под с/х нужды). Этот подход учитывает потенциальную прибыль, которую сможет получить инвестор при планируемом использовании земельного участка.

Затратный подход практически не применим для оценки земельных участков, поскольку права в отношении земельных  участков возникают сами по себе и не требуют специальных затрат. Однако его применяют если участок является достаточно уникальным и затруднительно подобрать для него объекты-аналоги и соответственно, провести оценку рыночным подходом. Если при этом участок не запланирован для коммерческого использования, то допустима его оценка затратным подходом, который будет учитывать имеющиеся улучшения, разрешенное использование, качество земли.

0 0 голос
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
0 Комментарий
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии

Получите алгоритм действий в Вашей ситуации от специалиста!

У нас есть квалифицированные оценщики для проведения независимой оценки и экспертизы, а также практикующие юристы. Бесплатная консультация поможет принять правильное решение уже сегодня!

0
Будем рады узнать Ваше мнение, оставьте комментарий!x
()
x