В этой статье мы заострим внимание на вопросе оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости. Если говорить об определении арендной ставки на жилую недвижимость в Москве, то такая оценка редко бывает необходимой, поскольку рынок аренды жилой недвижимости достаточно насыщен предложениями объектов аналогов и собственник с арендатором довольно быстро находят общий язык. Когда же речь идет о коммерческой недвижимости, рынок которой в разы меньше, а объекты достаточно уникальны, при этом стоимость самой недвижимости или ее аренды, зачастую в десятки раз превосходит жилую недвижимость, оценка арендной платы весьма желательна, даже тогда когда не является обязательной.
В основу оценки арендной платы положен тот принцип, что прибыль за вычетом обязательных расходов (налогов, оплата коммунальных услуг, текущий ремонт), получаемая за аренду объекта, должна быть сопоставима с его стоимостью. Таким образом, получается что ставка арендной платы напрямую зависит от стоимости самого объекта недвижимости и в калькуляции стоимости объекта в целом и его аренды много пересекающихся моментов.
Какие методы используются для оценки арендной платы?
При оценке коммерческой недвижимости определяющее значение имеет доходный подход, поскольку недвижимость изначально предназначена и используется для получения прибыли. Арендатору не выгодно переплачивать за аренду объекта больше, чем он способен генерировать прибыли, в то же время собственник лишается выгоды, если сдает доходную недвижимость по низкой цене. Порядок оценки при использовании сравнительного подхода примерно следующий:
- производится оценка стоимости объекта недвижимости с использованием доходного, расходного или сравнительного подходов;
- определяется коэффициент дисконтирования, соответствующий деятельности для которой предполагается использовать объект;
- определяется размер приносимой прибыли;
- на основании прогнозируемой прибыли осуществляется калькуляция стоимости арендной платы.
Если рынок аренды коммерческой недвижимости имеет достаточное количество объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, то оценка может быть успешно осуществлена и с применением сравнительного подхода.
Основными факторами при счете арендной ставки коммерческой недвижимости являются следующие характеристики:
- месторасположение объекта;
- удобство подъездных путей;
- оборудованность объекта для осуществления коммерческой деятельности;
- деловая активность района расположения;
- конкурентная активность.