Об оценки доли в квартире
Необходимость в проведении оценки доли или комнаты возникает достаточно часто. Несмотря на то, что основные принципы и подходы к оценке частей квартиры те же, что и при оценке целой квартиры, такая оценка все же связана с определенными особенностями. Оценка доли или комнаты более сложна, чем оценка квартиры, поскольку требует учета большего количества факторов.
Главным фактором, усложняющим оценку в данном случае, является рыночная ситуация. Дело в том, что оценка рыночной стоимости, обычно требует использования сравнительного (рыночного) подхода. Между тем, ситуация на рынке может быть такова, что поиск аналогов для сравнения может быть достаточно затруднительным. Но потребность в оценке долей, напротив, возникает достаточно часто, т.к. их используют в качестве залога. Огромное значение для оценки имеет вид собственности, это может быть, как выделенная в натуре часть квартиры, так и долевая собственность или комната в коммунальной квартире.
Комната в коммунальной квартире
Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире имеет равные права на принадлежащую ему часть, при этом такие части квартиры как: туалет, кухня, коридор – находятся в совместном пользовании и называются местами общего пользования. Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права на использование мест общего пользования. При оценке комнаты в коммунальной квартире, оценщик оценивает рыночную стоимость только самой комнаты, не включая в стоимость площадь мест общего пользования, однако, состояние и обустроенность мест общего пользования оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Кроме того, большое влияние на стоимость комнаты оказывает количество комнат, чем их больше, тем ниже стоимость. Процесс продажи комнаты в коммунальной квартиры имеет свои особенности, владельцы соседних комнат имеют приоритетные права на выкуп комнат, поэтому перед продажей необходимо получить отказ у соседей.
Особенности доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена в натуре. Например, как отдельная комната и тогда такая недвижимость оценивается как комната в коммунальной квартире. Но чаще всего, доля в квартире не выделяется, и квартира находится в совместном использовании. При совместном использовании в квартире нет фактического разделения территории, совладельцы имеют право свободного перемещения по квартире. Для определения стоимости доли, оценщик оценивает вначале квартиру, а потом выделяет долю в стоимости, пропорциональную доле в собственности. Однако рыночная стоимость долевой собственности значительно ниже частной, поэтому надо понимать, что если квартира стоит 6 000 000, то 1/2 собственности в ней не будет стоить 3 000 000. Для того чтобы понять насколько стоит удешевить стоимость доли, необходимо либо исследование рынка(хорошо если на рынке есть достаточное предложение), либо нужна консультация компетентных специалистов рынка недвижимости в исследуемом регионе.