Оценка рыночной стоимости имущества (нематериального)

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Для чего может понадобиться определение рыночной стоимости?

Вариантов применения рыночной стоимости очень много, мы рассмотрим лишь основные:

Сделки купли\продажи – при данном варианте оценка не обязательна яс точки зрения закона, но  может быть инициирована одной из сторон сделки, для наилучшего понимания реальной стоимости имущества. При этом, результат оценки носит как бы рекомендательный характер и не означает обязательную цену сделки, к конечном итоге, как продавец, так и покупатель руководствуются личными мотивами и интересами. Чаще всего, независимую оценку имущества перед продажей заказывают собственники, поскольку имеют на это как законные основания, так и определенный интерес.

Ипотека и залог – при оформлении ипотечных кредитов, закон предусматривает обязательное проведение независимой оценки. Оценку проводит независимый оценщик или компания, имеющие аккредитацию в банке. Целью проведения оценки, является определение текущей рыночной стоимости залогового имущества.

Уставной капитал – иногда имущество или недвижимость оцениваются по рыночной стоимости для постановки на баланс предприятия или внесения материального актива в уставной капитал.

Переход имущественных прав – целый ряд ситуаций, связанных, с переходом имущественных прав. В том числе: изъятие, дарение, банкротство. Так. Например, закон предусматривает обязательную оценку изъятого и конфискованного имущества.

Аренда и доверительное управление – часто независимую оценку заказывают перед сдачей имущества в аренду или в доверительное управление.

Отчеты и аудит – коммерческие предприятия могут заказывать оценку собственного имущества и активов при аудите, составлении финансовых отчетов, а также для определения текущего состояния предприятия.

Рыночная стоимость может быть определена для любого имущества, чаще всего мы определяем рыночную стоимость:

• Недвижимости (земельные участки, квартиры, дачи, коттеджи, дома, коммерческая недвижимость, сельскохозяйственные угодья, морской транспорт, приравненный к недвижимости).
• Автомобилей (легковых автомобилей, грузовых автомобилей и спецтехники)
• Оборудования (производственного и специального оборудования)
• Ценных бумаг
• Имущественных прав (в том числе прав аренды, использования, товарных знаков)
• Инфраструктурных объектов
• Любого другого имущества

Какие подходы мы используем при определении рыночной стоимости?

При определении рыночной стоимости, мы используем все подходы, предусмотренные  законодательством в сфере оценочной деятельности:

• Сравнительный – при данном подходе происходит сопоставление имеющей информации о продажах на открытом имущества с подобными характеристиками.
• Доходный – применяется для оценки имущества, от которого, предполагается получать доход. Данный подход учитывает возможные доходы от владения имущества в будущих периодах.
• Затратный – учитывает рыночную стоимость затрат на восстановление (воспроизведение) объекта оценки.

При совершении оценки оценщик выбирает наиболее оптимальный метод оценки или несколько методов. При этом дает мотивированный отказ в случае отказа от использования какого-либо метода.