К нежилым помещениям относят коммерческие помещения, помещения складов и магазинов, подвальные и чердачные помещения, производственные площади. В целом, к нежилым помещениям относятся любые помещения, не предназначенные для проживания. Характерной особенностью оценки данного вида помещений, является гораздо более широкий спектр возможного использования, по сравнению с жилой недвижимостью. Зачастую оценщику приходится иметь дело с уникальными объектами, особенно если речь идет об оценке производственных помещений.
В целом, можно говорить, что оценка в данном случае подразумевает большие временные и трудозатраты и как следствие имеет более высокую стоимость. Востребованность оценки в данном сегменте очень велика, и в основном охватывает оценку разного рода коммерческих объектов и площадей.
Для чего нужна оценка нежилых помещений
Гражданский оборот объектов нежилой недвижимости и возникающие имущественные отношения требуют независимой оценки. Оценка нежилых помещений может понадобиться для:
- совершения сделок купли-продажи;
- определения ставки арендной платы;
- определения стоимости выкупа;
- постановки недвижимости на баланс юридического лица и снятия с баланса;
- разрешения имущественных споров;
- оспаривания кадастровой стоимости;
- дарения, наследования;
- разрешения имущественных споров;
- разделов имущества;
- определения инвестиционной привлекательности;
- оценки материальных активов юридического лица;
- залога недвижимости.
Как оценить нежилое помещение?
Для проведения данного вида оценки собственнику или иному заинтересованному лицу следует обратиться в оценочную компанию или независимому оценщику, при этом обязательно надо проверить наличие права на оценочную деятельность, в противном случае отчет о стоимости не может считаться действительным. Приступая к оценке нежилого помещения, оценщик в первую очередь должен разобраться с назначением и предполагаемым использованием объекта. В связи с тем, что нежилые помещения обычно используются в качестве коммерческих, при оценке лучше отдавать предпочтение доходному подходу.
Оценщик тщательно анализирует возможные доходы от разрешенного использования помещения, а также основные характеристики объекта недвижимости (степень износа, местоположение, окружение, транспортная доступность). Если объект обладает низкой уникальностью, то он может быть оценен с точки зрения аналогового (рыночного) подхода, если объект используется для бизнеса, то предпочтительнее доходный подход (отражающий привлекательность для инвестирования). Применение расходного подхода обосновано при оценке уникальных объектов, с возможностью воспроизведения аналога или заменителя.
В целом можно говорить о том, что оценка нежилых помещений требует качественного анализа и больших трудозатрат и обоснованно привлекать к подобной оценке только высококвалифицированных профессиональных оценщиков, с большим опытом оценки недвижимости.