История понятия
Понятие «кадастровая стоимость» для россиян стало известно относительно недавно, когда Правительством РФ 25 августа 1999 года было принято Постановление №945 «О государственной кадастровой оценке земель», именно тогда было положено начало поголовной кадастровой оценке всех земель, а также недвижимости на территории нашей страны. В результате кадастровой оценки получается так называемая «кадастровая стоимость», которая на сегодняшний день определяется в первую очередь в целях налогообложения. В налоговом и земельном кодексе закреплено, что на базе кадастровой стоимости рассчитывается размер уплаты налога.
За годы понятие «кадастровая стоимость» прочно укоренилось в профессиональном лексиконе юристов, оценщиков, риелторов и финансистов, он применяется при деловом общении, в нормативно-правовых документах учебной и научной литературе, статьях и публикациях. Само понятие «стоимость» является экономической категорией. Давайте попробуем разобраться, какая теория стоимости положена в основу определения «кадастровая стоимость».
С экономической точки зрения, налог на недвижимое имущество это разновидность налога на состояние, для того чтобы облагать состояние налогом необходимо знать его размер. Эта потребность породила необходимость оценки недвижимости. В условиях рыночной экономики любое имущество, в первую очередь, оценивается с рыночной точки зрения, поэтому в основу кадастровой стоимости положена рыночная стоимость. В данный момент закон предусматривает, что кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Тем не менее, кадастровую стоимость не является синонимом рыночной, поскольку на деле она далеко не всегда соответствует рыночной, что объясняется несовершенством механизма ее определения.
Цели и определение кадастровой стоимости
Кроме использования в целях налогообложения кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы. Таким образом, кадастровую стоимость невозможно отнести к какому либо из известных видов стоимости, поэтому ее выделяют в особую категорию.
На законодательном уровне понятие «кадастровая оценка было впервые утверждено в 2007 году в федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости». Интересно, что в утвержденном в том же году — Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», это понятие отсутствует. Очевидно что такая ситуация связана с активным развитием оценочной деятельности в то время, из-за чего вектор понятия сместился в экономическую плоскость, и на сегодняшний день «кадастровая стоимость» это в первую очередь экономическое понятие.
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».
Приведенное определение в очередной раз подчеркивает экономический смысл понятия и устанавливает его тесную связь с рыночной стоимостью. Вместе с тем это определение и достаточно противоречиво, из него следует, что, несмотря на то что кадастровая стоимость имеет связь и ориентируется на рыночную стоимость, и должна формироваться по тем же условиям – механизм ее определения отличается от механизма определения рыночной стоимости.
Определение не раскрывает, о каких именно методах массовой оценки идет речь. Надо сказать, что кадастровая оценка далеко не всегда является массовой . Например, оценка земель для строительства морских и авиационных портов, железнодорожных и автовокзалов определяется в индивидуальном порядке.
В целом можно говорить что определение из данного стандарта хоть и увязывает кадастровую оценку с рыночной стоимостью, но ее определение отличается от определения рыночной стоимости из этого же стандарта: «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Определение стоимости для целей налогообложения не предполагает наличия продавца и покупателя и условия открытого рынка и свободной конкуренции актуальны далеко не для каждого объекта недвижимости, облагаемого налогом. Соответственно, трудно говорить о возможности определения рыночной стоимости объектов, не удовлетворяющих условиям определения «рыночная стоимость». Для примера, можем сказать, что например, объекты, предназначенные для защиты государства могут оцениваться по кадастровой стоимости, но не имеют рыночной, поскольку находятся вне рынка.
Дальнейшие законодательные акты в сфере оценочной деятельности продолжили закреплять и развивать понятие кадастровой стоимости. Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «… под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». В котором прописано: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».
Проанализируем предложенное понятие
Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель. При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки. Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это. Например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д.
Для уникальных единичных объектов (это. Например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной. Например, одному рублю за земельный участок.
В стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования активно продолжается и сегодня. Ранее мы рассказывали о том, что в ближайшее время ожидается новый виток законодательного регулирования, так недавно стало известно, что Д.А. Медведев дал задание правительству проработать механизм кадастровой оценки недвижимости с учетом региональной специфики. На сегодняшний день механизм остается достаточно сырым и неопределенным и порождает проблемы, о которых вы можете узнать из других статей.