Логотип

Ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Оценка жилой недвижимости
22Мар 2016

Как известно, налоги являются основным источником пополнения муниципальных бюджетов. При этом, огромную долю налоговых поступлений составляют налоги на недвижимость, которые в свою очередь исчисляются, исходя их кадастровой стоимости объекта. В особенности крупным собственникам недвижимости и предпринимателям хорошо известно о повсеместной практике завышения кадастровой стоимости, что в свою очередь приводит к повышению налогов и порождает необходимость оспаривания оценки.

В настоящее время есть успешная практика оспаривания кадастровой стоимости и ее заменой рыночной (по сути, кадастровая стоимость должна отражать реальную рыночную стоимость). Особую актуальность оспаривание кадастровой стоимости приобретает в условиях сегодняшнего кризиса, когда любые предприятия и крупные собственники стараются минимизировать свои затраты.

Досудебный этап

На досудебном этапе споры по кадастровой стоимости решаются в региональных комиссиях при госреестре. На данном этапе следует предоставить комиссии отчет, независимого оценщика и экспертное заключение о его соответствии требованиям. Отчет должен ретроспективно определять рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости.

Следует сказать, что комиссии достаточно часто возвращают отчеты для устранения ошибок и недочетов, поэтому изначально следует найти ответственного оценщика, который составит отчет, который будет трудно вернуть, как несоответствующий требованиям. При ретроспективном определении стоимости, большое затруднение может представлять поиск объектов-аналогов, для оценки стоимости сравнительным методом. Кроме того, ФСО требуют проведения оценки всеми возможными подходами, чего часто не делают независимые оценщики, необоснованно отвергая использование какого-либо подхода. Такая практика, позволяет комиссиям обоснованно отвергать такие отчеты.

В целом же, если рассматривать практику оспаривания в комиссиях, можно заметить тенденцию, что комиссия в первую очередь обращает внимание на рассчитанный удельный показатель стоимости и степень его отличия от средних показателей в исследуемом квартале. Практика свидетельствует о том, что комиссии, в основном снижают стоимость, когда разница между данными отчета и результатом кадастровой оценки не превышает 30%.

Причины отказов

Следует сказать, что члены комиссии не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, и зачастую обоснование отказов носит типовой и предсказуемый характер. Например, часто ссылаются на требование ст.11 ФЗ «об оценочной деятельности» с указанием, что данные отчета не соответствуют требованиям статьи, при этом не указывается, в какой именно части есть несоответствие.

Многие отчеты, могут быть отклонены еще на стадии подачи заявления, в результате применения неправильной методологии оценки. Например, некоторые клиенты могут настаивать на исключении НДС из рыночной стоимости объектов капитального строительства. Оценщик, зачастую, старается не спорить с клиентом и может сделать такое исключение. Между тем, методика оценки недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, совершенно однозначно отвергает такую практику.

Имеется практика с подачей отчетов, в которых оценщик оценивает право длительной аренды, без внесения поправок на передаваемые права. Дело в том, что подавляющее число земельных участков в Московском регионе, находятся не в собственности, а в длительной аренде. Из-за того, что оценка при оспаривании кадастровой собственности ретроспективно, трудно подобрать объекты для сравнительного анализа, с известными оформленными правами на землю и сооружения на ней. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой не только при рассмотрении комиссией, но и в суде.

Еще одной грубой, но при этом распространенной ошибкой, является оценка земельных участков с застройкой, как свободных, без идентификации строений. Скорее всего, при совершении такой ошибки оценщик исходит из убеждения, что ему следует провести только оценку земельного участка, так как его кадастровая стоимость является предметом спора. Однако как известно, тип застройки во многом определяет стоимость земельного участка и если его не учитывать, это считается грубой ошибкой. Для целей кадастровой оценки и ее оспаривания участков с капитальной застройкой, следует оценивать участок как условно свободный, но в качестве разрешенного использования при этом берется фактическое использование.

Следует сказать, что практика с отказом в изменении кадастровой стоимости, из-за низкого качества отчетов – сделала свое дело и качество в последнее время улучшилось. Кроме того, массовая потребность в оспаривании кадастровой стоимости и некоторая особая специфика таких дел, породили большое количество компаний и частных специалистов (оценщиков и юристов), специализирующихся именно на вопросах оспаривания кадастровой стоимости.

Не гадайте, узнайте у специалистов на сколько % вы снизите кадастровую стоимость

Узнать

Что и для чего

Что мы предлагаем

  • бесплатную предварительную консультацию;
  • предварительную оценку перспектив дела и возможности изменения кадастровой стоимости недвижимости;
  • проведение независимой оценки и составление отвечающего законным требованиям отчета и его экспертизу;
  • помощь в подготовке необходимых документов для комиссии по спорам или суда;
  • представительство интересов клиента в суде;
  • консультирование и полную отчетность на всех стадиях процесса;
  • реальное снижение кадастровой стоимости в среднем на 50%.

Для чего это нужно

  • снижение налога на недвижимость
  • снижение арендной платы за объекты недвижимости в муниципальной и государственной собственности
  • снижение выкупной цены для муниципальной и государственной недвижимости.

Эта услуга будет интересна в первую очередь собственникам и арендатором дорогостоящих объектов недвижимости (земли, домов, коммерческой недвижимости), а также инвесторам и застройщикам. Также, актуально массовое оспаривание кадастровой стоимости собственниками жилой недвижимости и земельных участков.

Какова процедура

Досудебный порядок

досудебное урегулирование

Еще недавно досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости был обязательным для юридических лиц. Данный способ предусматривает обращение в специальные региональные комиссии по кадастровым спорам.

Данный способ, чаще всего, показывает низкую эффективность и часто не дает результата.

Судебный порядок

Оценка для суда

Теперь любой может сразу прибегнуть к судебному порядку оспаривания стоимости, минуя досудебную стадию. Для тех кто раньше оспаривал кадастровую стоимость это хорошая новость, поскольку при наличии качественного отчета об оценке рыночной стоимости и юридическом сопровождении вероятность добиться положительного результата приближается к 100%

Вы переплачиваете уже сейчас, самое время это прекратить!

Получить консультацию

Сколько это стоит

Вид услуги Стоимость Срок 
Отчет об оценке дома От 8 000 руб. 2-6 дней
Отчет об оценке квартиры  От 5 000 руб. 2-5 дней
Отчет об оценке коммерческой недвижимости От 10 000 руб. 3-7 дней
Отчет об оценке земельного участка  От 6 000 руб. 3-7 дней
Проведение экспертизы отчета в СРО Определяется индивидуально по тарифам СРО 10-15 дней
Подготовка.еобходимых документов и сопровождение процедуры изменения кадастровой стоимости на комиссии  

3000 руб.

 

5 дней

Подготовка искового заявления и приложений к нему 3000 руб. 5 дней
Сопровождение процедуры изменения кадастровой стоимости в суде От 15 000 руб. до 3-х месяцев

Вы можете заказать у нас как весь комплекс услуг, так и любую в отдельности

Механизм сотрудничества

Обращение

Заявка по оценке

На этом этапе Вы обращаетесь к нам за консультацией и описываете свою проблему, договариваемся о ознакомлении с документами.

Планирование

Прогноз по оценке имущества

После ознакомления с делом наши специалисты прогнозируют самую простую и выгодную стратегию оспаривания. Подписывается договор.

Отчет и экспертиза

Отчет об оценке

Отчет готовится после определения стратегии, на этом же этапе происходит экспертиза качества отчета в СРО

Оспаривание

План по оценке

Чаще всего оно происходит в суде, но иногда достаточно досудебной стадии. Мы помогаем готовить и подавать документы, ведем дело до победного конца.

Чтобы обладать всей полнотой информации свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию

Получить консультацию

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
load Загрузка...

Получите алгоритм действий в Вашей ситуации от специалиста!

У нас есть квалифицированные оценщики для проведения независимой оценки и экспертизы, а также практикующие юристы. Бесплатная консультация поможет принять правильное решение уже сегодня!

Получить помощь

Return to Top ▲Return to Top ▲