Ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Как известно, налоги являются основным источником пополнения муниципальных бюджетов. При этом, огромную долю налоговых поступлений составляют налоги на недвижимость, которые в свою очередь исчисляются, исходя их кадастровой стоимости объекта. В особенности крупным собственникам недвижимости и предпринимателям хорошо известно о повсеместной практике завышения кадастровой стоимости, что в свою очередь приводит к повышению налогов и порождает необходимость оспаривания оценки.

В настоящее время есть успешная практика оспаривания кадастровой стоимости и ее заменой рыночной (по сути, кадастровая стоимость должна отражать реальную рыночную стоимость). Особую актуальность оспаривание кадастровой стоимости приобретает в условиях сегодняшнего кризиса, когда любые предприятия и крупные собственники стараются минимизировать свои затраты.

Досудебный этап

На досудебном этапе споры по кадастровой стоимости решаются в региональных комиссиях при госреестре. На данном этапе следует предоставить комиссии отчет, независимого оценщика и экспертное заключение о его соответствии требованиям. Отчет должен ретроспективно определять рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости.

Следует сказать, что комиссии достаточно часто возвращают отчеты для устранения ошибок и недочетов, поэтому изначально следует найти ответственного оценщика, который составит отчет, который будет трудно вернуть, как несоответствующий требованиям. При ретроспективном определении стоимости, большое затруднение может представлять поиск объектов-аналогов, для оценки стоимости сравнительным методом. Кроме того, ФСО требуют проведения оценки всеми возможными подходами, чего часто не делают независимые оценщики, необоснованно отвергая использование какого-либо подхода. Такая практика, позволяет комиссиям обоснованно отвергать такие отчеты.

В целом же, если рассматривать практику оспаривания в комиссиях, можно заметить тенденцию, что комиссия в первую очередь обращает внимание на рассчитанный удельный показатель стоимости и степень его отличия от средних показателей в исследуемом квартале. Практика свидетельствует о том, что комиссии, в основном снижают стоимость, когда разница между данными отчета и результатом кадастровой оценки не превышает 30%.

Причины отказов

Следует сказать, что члены комиссии не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, и зачастую обоснование отказов носит типовой и предсказуемый характер. Например, часто ссылаются на требование ст.11 ФЗ «об оценочной деятельности» с указанием, что данные отчета не соответствуют требованиям статьи, при этом не указывается, в какой именно части есть несоответствие.

Многие отчеты, могут быть отклонены еще на стадии подачи заявления, в результате применения неправильной методологии оценки. Например, некоторые клиенты могут настаивать на исключении НДС из рыночной стоимости объектов капитального строительства. Оценщик, зачастую, старается не спорить с клиентом и может сделать такое исключение. Между тем, методика оценки недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, совершенно однозначно отвергает такую практику.

Имеется практика с подачей отчетов, в которых оценщик оценивает право длительной аренды, без внесения поправок на передаваемые права. Дело в том, что подавляющее число земельных участков в Московском регионе, находятся не в собственности, а в длительной аренде. Из-за того, что оценка при оспаривании кадастровой собственности ретроспективно, трудно подобрать объекты для сравнительного анализа, с известными оформленными правами на землю и сооружения на ней. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой не только при рассмотрении комиссией, но и в суде.

Еще одной грубой, но при этом распространенной ошибкой, является оценка земельных участков с застройкой, как свободных, без идентификации строений. Скорее всего, при совершении такой ошибки оценщик исходит из убеждения, что ему следует провести только оценку земельного участка, так как его кадастровая стоимость является предметом спора. Однако как известно, тип застройки во многом определяет стоимость земельного участка и если его не учитывать, это считается грубой ошибкой. Для целей кадастровой оценки и ее оспаривания участков с капитальной застройкой, следует оценивать участок как условно свободный, но в качестве разрешенного использования при этом берется фактическое использование.

Следует сказать, что практика с отказом в изменении кадастровой стоимости, из-за низкого качества отчетов – сделала свое дело и качество в последнее время улучшилось. Кроме того, массовая потребность в оспаривании кадастровой стоимости и некоторая особая специфика таких дел, породили большое количество компаний и частных специалистов (оценщиков и юристов), специализирующихся именно на вопросах оспаривания кадастровой стоимости.