Независимая оценка коммерческих помещений значительно отличается от оценки жилой недвижимости, в первую очередь это обусловлено широким сектором назначения коммерческой недвижимости. Даже разные типы объектов коммерческой недвижимости имеют существенные различия в процессе оценки, традиционно, наиболее сложными в оценке признаются объекты производственной недвижимости, в силу их узкой специализации (под конкретное производство) и высокой степени уникальности.
Чтобы рассчитать стоимость производственного помещения, нужно досконально разобраться в его изначальном предназначении, а также рассмотреть варианты альтернативного использования. Оценка нежилых помещений сопряжена с рядом характерных особенностей, о которых и пойдет речь в этой статье.
Оценка ставки аренды
Для определения рыночной ставки аренды эксперт-оценщик может использовать три подхода (доходны, расходный, сравнительный), на практике оценщики стараются определять ставку аренды на основе сравнительного (рыночного) подхода. Для этого отбираются объекты-аналоги, на которые впоследствии вводится корректировка на отличные от искомого объекта параметры. Однако определение ставки аренды не всегда возможно с применением рыночного подхода, в силу высокой уникальности объекта оценки, поэтому эксперты прибегают к доходному подходу. Суть доходного подхода заключается в том, что для объекта определяется вид его наиболее выгодного использования, обычно наиболее выгодным является использование по изначальному назначению. Далее эксперт прогнозирует возможные прибыли от использования недвижимости и на основании прогноза определяет ставку аренды. Доходный подход хорошо подходит как для оценки стоимости, таки для оценки стоимости аренды коммерческой недвижимости, поскольку такая недвижимость изначально предназначена для получения прибыли.
Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ (ДИГМ)
После того как в 2013 году правительство Москвы приняло решение о реорганизации доходности и продажи части коммерческих помещений, остро встал вопрос независимой оценки недвижимости для выкупа. Выкуп коммерческой недвижимости в первую очередь заинтересовал текущих арендаторов, для них это стало возможностью выгодно инвестировать свои накопления, однако вопрос оценки оказался не так прост и однозначен.
Закону арендатор имеет приоритетное право выкупа арендуемой недвижимости, без аукциона. На практике ДГИ не спешит расставаться со своей недвижимостью по рыночной цене и старается всячески влиять на ситуацию. Прежде чем заявить о своем намерении выкупить недвижимость в приоритетном порядке Вам следует заранее обратиться в компанию, помогающую провести оценку и выкуп недвижимости. Дело в том, что как только вы сообщите о своем намерении выкупить арендуемую недвижимость, департамент запустит счетчик на согласование условий и по прошествии времени Вы лишитесь своего приоритетного права. При этом, закон предусматривает что специалисты ДГИ на первом этапе сами определяют стоимость выкупа недвижимости и скорее всего вы будете неприятно удивлены завышенной стоимостью, которую определят специалисты департамента. Поэтому, с высокой степенью вероятности Вам придется заказывать собственную оценку и отстаивать ее состоятельность в суде, именно поэтому мы предлагаем заранее обратиться к специалистам по выкупу недвижимости у департамента городского имущества.