Это довольно объемная статья, которая будет полезна тем, кто решил оспорить кадастровую стоимость в наступившем году, мы постарались рассказать о всех новшествах, которых в сфере кадастра оказалось немало.
Кто может оспорить кадастровую стоимость
Оспаривать кадастровую стоимость объекта могут следующие лица:
- Физические лица, если ошибка кадастровой стоимости затрагивает их права и обязанности.
- Юридические лица, законные права и обязанности которых затрагивает кадастровая стоимость.
- Органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов находящихся в их собственности.
Причины завышения кадастровой стоимости
Причины завышения кадастровой стоимости все те же что и раньше, но теперь понимание причины становится очень важным для понимания оптимального механизма оспаривания:
- Наличие арифметических и методологических ошибок.
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости.
- Издержки массового характера кадастровой оценки, когда не учитываются индивидуальные особенности объекта оценки.
Прежде чем приступить к кадастровому спору важно верно понять причину, а поможет в этом получение материалов по кадастровой оценке. Заинтересованное лицо теперь может скачать отчет об оценке и самостоятельно, либо с привлечением специалиста проанализировать его. Скачать отчет можно в специальном разделе сайта Росреестра. Наличие грубых ошибок (недостоверность сведений) можно определить самостоятельно, например: указана неверная этажность здания, площадь объекта, материал стен и т.д.
Для поиска иных ошибок, скорее всего, понадобится анализ от специалиста. Кроме того, арифметических и методологических ошибок может и не быть вовсе, но стоимость будет завышена «по старой схеме» когда для расчета используется высокая стоимость единиц сравнения.
Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости
Первым шагом на пути оспаривания станет получение выписки о текущей кадастровой стоимости интересующего объекта. Получить выписку теперь можно двумя способами:
- Получить выписку о кадастровой стоимости из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) в бумажном или электронном виде путем подачи заявления на сайте Росреестра или в МФЦ.
- Более оперативно получить выписку можно обратившись к электронному ресурсу «Справочная информация из ЕГРН Росреестра в режиме онлайн», он позволяет получить электронную выписку почти мгновенно.
Далее переходим к подходящему Вам порядку оспаривания.
Упрощенный порядок
Если установлено что при определении кадастровой стоимости была допущена арифметическая, методологическая ошибка, либо были использованы неверные сведения об объекте оценки – вам подходит упрощенный порядок. Для проверки наличия методологических и арифметических ошибок могут быть привлечены оценочные организации.
После выявления ошибки заинтересованному лицу надо обратиться с заявлением о ее устранении в ГБУ (которое занималось оценкой) или в МФЦ. К заявлению следует приложить декларация об объекте недвижимости (утвержденная Минэкономразвития) и документы, подтверждающие наличие ошибки.
Заявление рассматривается в течение 30 дней, в отдельных случаях срок рассмотрения может быть продлен до 60 дней. В случае удовлетворения заявления ГБУ принимает меры по устранению ошибки. При отказе заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение в судебном порядке.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной
1 февраля 2019 года был утвержден состав Московской областной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана при Министерстве имущественных отношений Московской области в конце декабря 2018 года в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Строго говоря, данный путь существовал и ранее, только раньше комиссии формировались при Росреестре. И состав документов остался прежним:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- копия документа удостоверяющего личность (для физических лиц) или правоустанавливающие документы (для юридических лиц);
- отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (подписывается ЭЦП оценщика и/или оценочной организации);
- доверенность, в случае, если заявление подается уполномоченным представителем.
Следует отметить, что комиссия очень редко идет на значительное снижение кадастровой стоимости и этот способ подходит тем, кто желает добиться незначительного снижения на 10-20%. Преимуществом является более быстрая (по сравнению с судом) работа и отсутствие судебных расходов.
Судебный порядок
В судебном порядке ничего не изменилось, кроме того, что с относительно недавних пор досудебная стадия перестала быть обязательной для юридических лиц. Для физических лиц досудебная стадия и раньше не была обязательной. Суды работают дольше чем специальные комиссии и нужно будет потратиться на услуги юриста и представителя, но преимуществом данного способа является то, что кадастровую стоимость (обоснованно) можно снизить очень значительно. Этот способ подходит тем, кто понимает, что в его случае кадастровая стоимость завышена в 2 и более раз.
Как получить отчет для оспаривания кадастровой стоимости
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта, как и раньше можно получить в оценочной организации или у индивидуального оценщика. Важно обратить внимание, чтобы оценщик имел квалификационный аттестат по направлению «недвижимость», состоял в одной из СРО и имел страховку. Если предполагается обращение в комиссию при Министерстве имущественных отношений – удостоверьтесь о наличии специальной электронной подписи исполнителя.
Что изменилось в 2019 году
- Теперь кадастровую стоимость сможет оспорить и арендатор, выигравший конкурсную процедуру, мы уже писали о соответствующем решении ВС РФ.
- Появляется упрощенный порядок оспаривания кадастровой стоимости в ГБУ при наличии ошибок.
- Перед утверждением новой кадастровой стоимости появляется возможность ознакомиться с проектом и подать свои возражение, жители московского региона впервые опробовали данный механизм осенью 2018 года.
- Изменяется состав и подведомственность комиссий по кадастровым спорам, правда суть это сильно не изменило.
НДС в кадастровой стоимости
Отдельного внимания заслуживает вопрос исключения НДС из оспоренной кадастровой стоимости. Имел место прецедент, когда юридическое лицо после успешного снижения кадастровой стоимости самовольно исключило из нее НДС. Налоговики и Верховный Суд не оценили такой самодеятельности (дело № А40-196670/2017). Цифра из ЕГРН – это и есть налоговая база, менять которую налогоплательщик не вправе.
Поэтому, если вы считаете, что НДС должен быть выделен, делать это следует в ходе судебного спора. При чем, делать это должен именно суд, т.к. методология оценки не предполагает выделения НДС из рыночной стоимости (смотрите кассационное определение ВС РФ от 16 января 2019 г. N 5-КГ18-274). Спор на тему учета НДС все еще не окончен.