C чем сравнивать?
Как известно оценка квартир в Москве происходит почти всегда методом сравнения. Сравнительный подход к оценке недвижимости считается наиболее обоснованным и достоверным, особенно в условиях активного рынка Московского региона он может дать наиболее достоверный результат. Однако минусом данного метода всегда являлся поиск объектов для сравнения. Информация по объектам может черпаться из открытых источников (печатные и интернет издания, доски объявлений), либо от риелторских агентств и агентств недвижимости. При этом, информация, полученная из открытых источников далеко не всегда отражает реальную цену сделки, а актуальная информация от игроков рынка обычно труднодоступна. Таким образом, проблема получения актуальной информации остается достаточно актуальной, даже несмотря на высокую активность рынка.
Как определить стоимость?
В результате особенностей работы сравнительного метода, в разных компаниях и у разных оценщиков может получиться разная стоимость. Кроме того эксперты просто могут учитывать разные факторы и соответственно, вносить разные коррективы в стоимость. При этом, банк предлагает выбор оценщика и числа доверенных и хорошо если этот список будет достаточно обширным и вы сможете выбрать хорошего оценщика. Не советуем вам обращаться к оценщикам предлагающие услуги по бросовым ценам, такие оценщики могут даже не выезжать на объект, что является грубейшим нарушением и об адекватности такой оценки говорить не приходится.
Результат оценки – помеха при покупке.
Представим, что вы хотите приобрести при помощи ипотечного кредита квартиру стоимостью 6 000 000 рублей, при этом оценщик оценил квартиру в 5 500 000 рублей, а банк по результатам такой оценки выдает вам кредит в размере 4 500 000 рублей или еще меньше. Не нужно обладать большими познаниями в математике, чтобы понять, что кредита не хватит на оплату покупки в любом случае, в данной ситуации у вас есть три пути:
- провести оценку в другой компании (имеет смысл, только если имеет место занижение стоимости);
- оказаться от покупки и искать другую квартиру;
- оплатить недостающую сумму собственными деньгами.
Если оценщик рассчитал стоимость квартиры с занижением, обращаться к нему повторно вряд ли имеет смысл, даже если вы решили оценить другую квартиру. Если банк позволяет, то можно выбрать другую оценочную компанию, или вовсе выбрать другой банк. Конечно, вам придется дополнительно оплачивать каждую проведенную оценку, но, пожалуй, это единственный способ реализовать свою мечту о покупке квартиры. Советуем вам с самого начала стараться выбрать надежного оценщика с большим опытом, который не будет вызывать сомнений ни у вас, ни у представителей банка.
Ликвидационная стоимость
Многие банки при оформлении ипотечного кредита дают задание на определение не только рыночной, но и ликвидационной стоимости залоговой квартиры. Что это означает? – Ликвидационная стоимость объекта отражает цену, по которой недвижимость может быть реализована в ограниченный срок. Дело в том, что продажа квартиры может продолжаться месяцы и даже годы. В случае неуплаты кредита банк должен будет реализовать залоговую квартиру для возврата своих денег, однако в интересы банка не входит длительный срок реализации, поэтому рассчитывается ликвидационная стоимость, которая составляет порядка 75% от рыночной.
При выборе банка для ипотечного кредитования не бойтесь потерять время на выбор банка, обязательно ознакомьтесь со всеми имеющимися предложениями и внимательно изучите их плюсы и минусы.