После распада СССР и перехода к рыночной экономике стала актуальной и проблема оценки имущества. Трудно перечислить все случаи, в которых может пригодиться оценка рыночной стоимости того или иного объекта собственности, это может быть:
- оценка для суда при имущественных спорах и разделах,
- оценка для внесения имущества в качестве залога,
- оценка для вступления в права собственности и наследства,
- оценка с целью определения ставки налогообложения,
- оценка для внесения имущества на баланс и в уставной капитал юридического лица,
- оценка с целью определения текущего экономического положения юридического лица,
- оценка для целей аудита или определения рентабельности инвестиционного проекта,
- оценка для целей проведения сделок купли/продажи и др.
Оценка недвижимого имущества занимает весьма значительную часть всего рынка оценочной деятельности, как правило, недвижимое имущество обладает достаточно значительной стоимостью и высокой степенью значимости для собственника. В данном ключе вопрос точности оценки недвижимости приобретает особую значимость. При этом, следует сказать что оценка недвижимости является достаточно трудной, поскольку рынок недвижимости достаточно свободный, быстро изменяемый, а объекты недвижимости обычно достаточно уникальны и оцениваются по огромному количеству характеристик, влияющих на конечную рыночную стоимость.
Известно, что сравнительный, или как его еще называют рыночный подход, к оценке недвижимости является чуть ли не самым распространенным у оценщиков. Так же, известно, что рыночный подход базируется на анализе рыночной ситуации и анализе цен аналогов объектов недвижимости. В этой при поверхностном взгляде на проблему напрашивается вывод, что сравнительный подход дает самый верный результат при оценке рыночной стоимости недвижимости – ведь он целиком основан на работе с реальным рынком. Но так ли все просто на самом деле?
Главной предпосылкой применения сравнительного подхода при оценке недвижимости становится наличие развитого рынка. В процессе оценки при помощи сравнительного подхода, оценщик проходит этап сборки и проверки информации по объектам аналогам и составляет таблицу соответствия аналогов оцениваемому объекту, соответствие проверяется по значащим, ценообразующим характеристикам объекта. Для целей оценки рынок строго сегментируется в соответствии со сходством объектов и субъектов.
Для реализации сравнительного подхода оценки (метода сравнительного анализа сделок) необходима реализация следующих этапов:
- анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
Практически не бывает ситуаций, когда удается подобрать для сравнения объекты со сходными характеристиками, поэтому возникает потребность введения процентных и стоимостных поправок.