Логотип

Роль сравнительного подхода в оценке недвижимости

Сравнительный подход в оценке
25Фев 2016

После распада СССР и перехода к рыночной экономике стала актуальной и проблема оценки имущества. Трудно перечислить все случаи, в которых может пригодиться оценка рыночной стоимости того или иного объекта собственности, это может быть:

  • оценка для суда при имущественных спорах и разделах,
  • оценка для внесения имущества в качестве залога,
  • оценка для вступления в права собственности и наследства,
  • оценка с целью определения ставки налогообложения,
  • оценка для внесения имущества на баланс и в уставной капитал юридического лица,
  • оценка с целью определения текущего экономического положения юридического лица,
  • оценка для целей аудита или определения рентабельности инвестиционного проекта,
  • оценка для целей проведения сделок купли/продажи и др.

Оценка недвижимого имущества занимает весьма значительную часть всего рынка оценочной деятельности, как правило, недвижимое имущество обладает достаточно значительной стоимостью и высокой степенью значимости для собственника. В данном ключе вопрос точности оценки недвижимости приобретает особую значимость. При этом, следует сказать что оценка недвижимости является достаточно трудной, поскольку рынок недвижимости достаточно свободный, быстро изменяемый, а объекты недвижимости обычно достаточно уникальны и оцениваются по огромному количеству характеристик, влияющих на конечную рыночную стоимость.

Известно, что сравнительный, или как его еще называют рыночный подход, к оценке недвижимости является чуть ли не самым распространенным у оценщиков. Так же, известно, что рыночный подход базируется на анализе рыночной ситуации и анализе цен аналогов объектов недвижимости. В этой при поверхностном взгляде на проблему напрашивается вывод, что сравнительный подход дает самый верный результат при оценке рыночной стоимости недвижимости – ведь он целиком основан на работе с реальным рынком. Но так ли все просто на самом деле?

Главной предпосылкой применения сравнительного подхода при оценке недвижимости становится наличие развитого рынка. В процессе оценки при помощи сравнительного подхода, оценщик проходит этап сборки и проверки информации по объектам аналогам и составляет таблицу соответствия аналогов оцениваемому объекту, соответствие проверяется по значащим, ценообразующим характеристикам объекта. Для целей оценки рынок строго сегментируется в соответствии со сходством объектов и субъектов.

Для реализации сравнительного подхода оценки (метода сравнительного анализа сделок) необходима реализация следующих этапов:

  • анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
  • определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
  • разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
  • расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
  • применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
  • анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Практически не бывает ситуаций, когда удается подобрать для сравнения объекты со сходными характеристиками, поэтому возникает потребность введения процентных и стоимостных поправок.

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
load Загрузка...

Получите алгоритм действий в Вашей ситуации от специалиста!

У нас есть квалифицированные оценщики для проведения независимой оценки и экспертизы, а также практикующие юристы. Бесплатная консультация поможет принять правильное решение уже сегодня!

Получить помощь

Return to Top ▲Return to Top ▲