Как известно, кадастровая оценка сейчас переживает, серьезные изменения и в особенности владельцам коммерческих помещений не следует ожидать от этих изменений ничего позитивного для себя. Многие регионы отказались от моратория на кадастровую оценку в погоне за увеличением налогооблагаемой базы. В данной статье мы дадим некоторые советы, относительно того, как вести себя собственникам и арендаторам доходной недвижимости.
История и факты
Налоговые сборы с собственников недвижимости в Москве занимают третье место по поступлениям в бюджет, при этом коммерческая недвижимость занимает весомую долю в этом потоке из-за высокой стоимости объектов и откровенного вмешательства чиновников. Например, бывали ситуации, когда данные о новой кадастровой стоимости, по которой будет исчисляться налог, поступали неожиданно в декабре месяце и владельцы с удивлением узнавали что стоимость их недвижимости выросла в 20 (!) раз, соответственно, пропорционально выросла и налоговая нагрузка.
При этом, фактически у собственников не было времени для оспаривания результатов до конца года, а значит уплатить налог приходилось по разорительной ставке. Кроме того, некоторые владельцы и вовсе оказывались в неведении и рисковали получить серьезные штрафы. В этом материале мы дадим несколько простых советов, которые помогут бизнесмену не попасть в «кадастровую ловушку».
Следите за новостями
Регулярно проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости, это очень просто и может существенно помочь вам не попасть в налоговую кабалу. Так, об отмене моратория на кадастровую оценку говорилось очень много, но для многих бизнесменов это оказалось неожиданностью. Лучше всего подпишитесь на какие-либо тематические рассылки – вся информация находится в открытом доступе и публикуется как официальными органами (Росреестром, Налоговой Службой, администрацией города), так и множеством новостных и тематических изданий и сайтов.
Оценивайте перспективы
Вашей основной задачей является не оспорить кадастровую стоимость, а минимизировать издержки. Прежде чем начинать непростую и недешевую процедуру оспаривания кадастровой стоимости, оцените насколько она рентабельна. Лучше всего заказать предварительный аудит, по результату которого вам спрогнозируют: насколько вы сможете снизить стоимость, сколько затратите на оспаривание и как много сэкономите при успешном исходе.
Казалось бы, это очевидно для предпринимателя, тем не менее многие бизнесмены запускают процедуру кадастровых споров без какого-либо предварительного планирования. Хотя в большинстве случаев оспаривание и будет выгодным, встречаются ситуации когда кадастровый спор был нецелесообразным и убыточным.
Не тяните с подачей заявления
Тоже очевидный момент, но многие упускают его из вида. И так, если вам очевидно, что кадастровая стоимость может и должна быть снижена, то подавайте жалобу как можно скорее, особенно если это конец года. По закону если вам удастся снизить стоимость, то налоговая начнет учитывать данные с того года, в котором будет подано заявление. Если вы можете подать заявление в декабре, но протянули время в предновогодних хлопотах и подали его в январе, то платить налог за прошедший год вы будете по завышенной ставке.
Не экономьте на оценке
Наш опыт свидетельствует о том, что 99% дел по кадастровым спорам выигрышные изначально, однако на сегодняшний день реально успешны около 60%, почему? Почти всегда в снижении стоимости отказывают по причине низкого качества отчета об оценке. Тут главное даже не выбрать оценщика, который заломит самую высокую стоимость за свои услуги, увы, высокая цена тоже не является гарантией качества. Просто старайтесь найти опытного специалиста (организацию) с гарантиями, опытом и набором необходимых документов. Если речь идет о недешевой сделке, то оценщик должен иметь полис страхования ответственности.
Сразу в суд
Новый закон «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ отменяет обязательную ранее досудебную стадию оспаривания для юридических лиц. Пользуйтесь этим! Досудебное оспаривание в комиссиях Росреестра всегда показывало низкую эффективность и занимало много времени и денег. Теперь вы можете идти сразу в суд, это существенно упрощает вам процедуру, вы намного быстрее с большей вероятностью и меньшими затратами можете добиться результата. Статистика говорит, что среднее снижение кадастровой стоимости на досудебной стадии 8,7%, а в суде 63% — впечатляет? – Действуйте!
Идите к профессионалам
Конечно, вы можете взять процесс оспаривания на себя, сами будете анализировать перспективы, собирать бумаги, подавать заявления, искать оценщика, ходить в суды и т.д. Если вы владелец бизнеса, скорее всего, вам проще доверить это все специалистам, а самим заниматься зарабатыванием денег. Кроме того, специалисты потратят на все процессы меньше сил и времени. Поверьте, рутина кадастровых споров это не то на что стоит тратить время и где можно рисковать, допуская ошибки новичка – на кону живые деньги и ваше время.